Эпоха больших прибылей от продажи недвижимости прошла. Сегодня инвесторов не так много даже на активном рынке новостроек, не говоря уже о вторичном рынке жилья. Однако, несмотря на сохраняющиеся кризисные явления, московский вторичный рынок сохраняет инвестиционный потенциал, считают эксперты. Они рассказали о различных сценариях, при которых частные инвесторы могут преобладать на вторичном рынке жилья.
Один из вариантов — вложить деньги в квартиру в нежилом состоянии, отремонтировать ее и затем продать по более высокой цене. Однако этот вариант должен быть хорошо продуман, предупреждают эксперты «НДВ-Супермаркет недвижимости», поскольку не всегда есть возможность отремонтировать ремонт. Скидки на самые изношенные квартиры существенны — более 10% (около 500-700 тыс. руб. с однокомнатной квартиры, от 700 000 руб. до 1,5 млн руб. с двухкомнатной квартиры) свежая доплата за отделку оставляет около 20 000 руб. за «квадрат», т.е. от 600 до Остается 800 000 рублей. Другими словами, обновляя квартиру, вы вкладываете в ремонт менее 10 000 рублей. На последующих продажах за один квадратный метр специалист по НДВ может заработать от 700 000 до 1 миллиона рублей. Важно, чтобы дизайн продаваемой квартиры был выдержан в минималистическом стиле, так как это наиболее универсальный выбор. — Материалы должны быть сохранены, но не в проекте. Например, в ванных комнатах вместо плитки можно выбрать пластик. Для пола на кухне вместо керамогранита положите льняное масло. Однако плохо скрепленные предметы интерьера быстро предадут бюджетный ремонт.
Покупка «мертвого» дома, его ремонт и перепродажа — достаточно сложный многоступенчатый процесс, считает Сергей Тихонов, ведущий эксперт бюро недвижимости «St 21 Веста». По его словам, целесообразно иметь собственную бригаду по ремонту и поставке стройматериалов, так как стоимость ремонта одного и того же сравнительного уровня может отличаться на сотни тысяч рублей. Третьи производители и покупатели будут пытаться вас обмануть и нажиться на всем», — предупреждает он. ‘Очень часто для продажи вторичных квартир после ремонта их приобретают люди, которые очень хорошо знают рынок недвижимости (в частности, руководители отделов базовых учреждений, опытные брокеры) и разбираются в наиболее востребованных на данный момент объектах, покупателях, сообщает директор по рынку дистрибуции компании » Инком-индвижимость» Сергей Шлома. Часто такие специалисты создают малые и средние предприятия, занимающиеся подбором и дальнейшим восстановлением недвижимости. Обычно они покупают квартиры в солидном состоянии от 15 до 30 миллионов рублей (то есть не находящиеся в экономическом положении, чтобы заработать больше). Поиск квартиры, подходящей для перепродажи после ремонта, в большинстве случаев может занять очень много времени, приходится перебирать десятки вариантов. — Если компании удается продать хотя бы одну перегородку за месяц, это уже считается успехом».
Еще один способ заработать на вторичном рынке — купить жилье в реконструированном доме и перепродать его в новостройке, куда перевезен владелец. Самое выгодное приобретение в сносимом доме — Room — заключается в том, что взамен, по закону, собственник обязан предоставить отдельную квартиру, даже минимальной площади. «Квартиры по программе реновации предоставляются в современных домах с полной отделкой, — поясняет Оксана Иванова. — При отсутствии загрузочной площадки категория новостроек может быть выше, чем в среднем по региону, поскольку рассматривается также вариант приобретения части квартиры в соседнем жилом комплексе для переселения по программе. Таким образом, одна спальная квартира, полученная в обмен на комнату, стоит едва ли меньше 6 млн рублей. Даже после вычета налогов чистая прибыль составит не менее 1,5 млн рублей. Большая часть стартовых позиций будет доступна в 2021 году. То есть ждать переустановки придется не более двух-трех лет». Однако здесь есть как минимум две проблемы, отмечают участники рынка. Первая — это длительное ожидание переезда, которое может затянуться, поэтому условия сноса Дома общин можно неоднократно переносить, как показывает многолетняя практика переселения.
Вторая проблема — ограниченное предложение и высокие цены на недвижимость под снос. Владельцы либо снимают участки с продажи до получения нового жилья, либо завышают цены почти до стоимости будущих квартир в новых домах. По данным НДВ, к концу 2018 года комнат в московских хрущевках останется мало, а стоимость в пригороде будет начинаться от 3,5 млн рублей. Сергей Тиконов говорит: «Чтобы с первого раза донести информацию о возможных объектах переезда, нужен административный ресурс в нужных кругах». — Самые интересные предложения никогда не выходят на рынок и очень быстро раскупаются в ходе завершающего цикла. Однако, по мнению Марии Линецкой, генерального директора компании «Метриум», даже увеличение количества продавцов на треть и более будет способствовать позитивному настрою инвесторов.
Еще один способ заработать на вторичном рынке — купить залоговую недвижимость с хорошим дисконтом. Самая рискованная форма — покупка объекта у банка. В этом случае квартира уже передана судом в собственность кредитора, и покупателю не приходится каким-либо образом общаться с должником. Более того, если кредитная организация получает неосновное имущество, ее главная задача — как можно быстрее продать квартиру», — поясняет Мария Личнецкая. — Поэтому на данном этапе банки готовы предоставлять значительные скидки на залоговую недвижимость — они могут достигать 10-15%. У большинства крупных игроков ипотечного рынка есть своя база по залоговой недвижимости. Кроме того, кредиторы могут продавать квартиры на открытых электронных площадках». Приобрести квартиру можно и у самого заемщика. В большинстве случаев банк-кредитор дает заемщику разрешение на продажу залоговой квартиры. Обычные граждане не проявляют интереса к таким объектам и зачастую не хотят связываться с прежними владельцами, которые отказываются расписываться и съезжать с этой жилплощади. Однако если инвестор готов к столкновению, ему может удаться вытеснить прежнего владельца квартиры через суд, — говорит Сергей Шлома. Кроме того, несостоявшийся владелец может попытаться продать объект по максимальной цене, которая покроет капитал и проценты. При этом на серьезные скидки рассчитывать не приходится».
Раньше в Москве была распространена практика приобретения малоликвидных квартир на первых этажах с целью их перепродажи для переоборудования под коммерческие объекты. Такие квартиры не пользовались популярностью у обычных покупателей и могли быть приобретены с дисконтом 10-15 %. Однако они были интересны бизнесменам, которые планировали перевести их в нежилой фонд и сдавать в аренду под малый бизнес, офисы, магазины, фокусные точки и т. д. Позже, в связи с ужесточением правил перевода дома в нежилой фонд, этот процесс значительно усложнился, и инвесторы перестали проявлять активность на рынке таких домов.
В Москве очень сложно перевести квартиру в фонд нерезидентов, но это увеличивает цену продажи как минимум в два, а то и в полтора раза», — говорит Оксана. Иванова. — Стоимость услуги высока — от 500 000 рублей до 2 млн рублей, если делать все самостоятельно и нанимать подрядчика. Но стоимость спальни в спальном районе варьируется от 6 до 10 млн рублей, и еще от полугода до года».
Квартиры, недавно унаследованные продавцами, — не самый ликвидный товар на вторичном рынке. Покупатели опасаются мошенников, безжалостных наследников и не хотят отстаивать свои права в суде. Поэтому такое жилье обычно продается с соответствующим дисконтом. Скидки на квартиры, унаследованные в течение трех лет, составляют в среднем 10 % от рыночной стоимости. Но вложения в них оправданы в основном только объемом: покупка квартиры стоимостью 20 млн рублей». Оксана Иванова экономит 2 млн.
Наконец, еще один способ заработать — это закрытие и продажа квартир и коммерческой недвижимости, покупка аукционов различных организаций, участвующих в банкротстве, и продажа недвижимости различных компаний, юридических и физических лиц. По словам Сергея Тихонова из Century 21 Vesta, такие аукционы можно приобрести примерно за 20-70 % от рыночной стоимости для дальнейшей перепродажи по более выгодным ценам. И здесь необходимо наличие взаимосвязей, чтобы инвесторы могли участвовать в таких аукционах, отметил эксперт.
Идея бизнеса: как открыть бизнес по отделке и ремонту квартир
Спрос на услуги по ремонту квартир неуклонно растет. Несмотря на высокую конкуренцию и сезонность, начинающий предприниматель может окупить свои затраты уже в первые годы своей деятельности.
Перед тем, как начнем
Определитесь с направлениями, которые станут вашей основной специализацией. Составьте максимально подробный бизнес-план и найдите лучших специалистов, которые составят основу вашей команды.
Основные риски
Занятость в этой сфере сильно зависит от сезона. Пик ремонтной активности приходится на весну и лето. Зимой очень многие неактивны. В период спада предлагайте скидки. Ищите заказы на демонтаж или размещение коммуникаций в офисных помещениях. При правильном подходе можно повлиять на сезон.
Исправляйте ошибки и штрафуйте за несоблюдение сроков. Если вы хотите добиться успеха в выбранном направлении, дайте клиентам гарантию качества и строго придерживайтесь графика ремонта. Ошибки должны быть исправлены за свой счет. Это приведет к материальным потерям, но вы избежите потери репутации. Только профессионализм ваших сотрудников предотвращает ошибки в ремонте.
Задержки чреваты санкциями. Заранее просчитайте возможность того, что некоторым материалам может потребоваться больше времени на высыхание из-за плохой погоды или других обстоятельств, замедляющих процесс ремонта. В конце договора необходимо продемонстрировать все обязательства, гарантии и суммы штрафов.
Местоположение
Изначально общение с заказчиком происходит непосредственно на строительной площадке, поэтому на первых порах можно обойтись без офиса. В объявлении можно указать номер телефона. Если дела пойдут хорошо, начнете расширять штат, работать с состоятельными клиентами, и офис станет обязательным условием.
Если же вы вскоре решите заявить о себе и брать фиксированные заказы, то небольшой офис в деловом районе вам не помешает. Также стоит поискать помещение в районах, где строятся новые здания. Здесь вы найдете большинство клиентов, которым необходимо отремонтировать купленные квартиры.
Оборудование
Для каждого вида ремонта существуют свои наборы инструментов. Покупайте только профессиональные — это повышает производительность и качество. В целом на покупку инструментов нужно подготовить 250 000 рублей.
Работать без собственного транспорта очень сложно. Лучший выбор для предприятий, специализирующихся на ремонте, — грузовая газель. В среднем такой автомобиль стоит около 550 000 рублей.
Кадры
Высокопрофессиональные работники — главная составляющая успеха команды. Найдите специалиста по закрытию всех видов предлагаемых вами услуг. При необходимости следует также нанять двух-трех сотрудников-католиков, каждый из которых может выполнять неквалифицированную работу.
Более высокая рентабельность (до 50 %) характерна для электромонтажных работ, установки дублирующего остекления и кондиционеров. Гидравлические работы также стоят дорого. В штате обязательно должны быть профессиональный электрик и сантехник.
Работы по сносу стен очень выгодны, так как выполняются быстро и не требуют высокой квалификации.
Если не удается найти постоянную работу для всех специалистов, необходимых для полноценного ремонта, заключаются договоры о сотрудничестве и найме в каждом конкретном случае.
Окупаемость
Предоставить точную информацию по этому параметру при ремонте квартир невозможно. Прибыль варьируется в пределах 15-50 %, в зависимости от предлагаемых услуг и сезона. Эксперты не рекомендуют новичкам сразу предлагать услуги в секторе «люкс». Аккуратный ремонт занимает много времени и предполагает использование эксклюзивных материалов и элементов отделки.
Наиболее популярным и прибыльным направлением является ремонт в финансовой категории. Это направление выгоднее еще и потому, что работы выполняются гораздо быстрее.
Также хорошо идут ремонты в нежилых помещениях. Принимая заказы на отделку и проведение коммуникаций в офисах, торговых центрах или на предприятиях, можно зарабатывать благодаря большой площади и однообразию.
Документы и лицензии
Многие предприятия по ремонту квартир работают без регистрации и лицензии на деятельность. Однако если вы планируете развивать свой бизнес, брать заказы от крупных клиентов, выполнять ремонт категории «люкс» и собрать весь пакет необходимой документации. Заказчики из этой категории предпочитают иметь дело с компаниями, имеющими все разрешения и лицензии. Это гарантирует, что исполнитель настроен на серьезную работу, качественное и своевременное выполнение всех взятых на себя обязательств.
Выбор типа бизнеса зависит от объема закупок, на которые вы рассчитываете.
— Одиночный бизнес предполагает небольшую группу владельцев и других сотрудников. -С помощью ООО вы можете заключать договоры с компаниями и организациями. Вы также можете получать денежные переводы.
На каждое направление работы выдается отдельная лицензия сроком до пяти лет. В среднем по одному направлению оформление лицензии стоит 1 500-2 000 рублей. Почти такую же сумму должен заплатить юрист, помогающий урегулировать оттенки.
Как правило, период предпринимательства и получения всех лицензий длится от одного до трех месяцев. Стоимость зависит от количества видов работ, на которые вы собираетесь получить лицензию.
Маркетинг
По словам владельцев бизнеса, добившихся успеха в направлении ремонта квартир, 80 % новых клиентов приходят по рекомендациям. Самая эффективная реклама — полностью выполненные задания и довольные клиенты.
Где покупатели должны искать недавно открывшиеся предприятия? Обратите внимание на новостройки. Когда жильцы покупают квартиру в новостройке, они начинают искать бригаду для проведения ремонта. Развесьте объявления на доме, остановках общественного транспорта, разложите их по почтовым ящикам и раздайте листовки. Первый довольный клиент приведет своих соседей и знакомых.
Создайте сайт компании с подробным перечнем услуг и счетами. Если верить статистике, остальные 20 % клиентов приходят сами. Реклама в СМИ для специализирующихся на ремонте бесполезна. Даже личные контактные данные каждого сотрудника принесут больше новых заказов.
Самое главное — сотрудничество оптовых поставщиков с производителями качественных и экологически чистых строительных материалов. Это может стать важным преимуществом перед конкурентами, если они могут гарантировать своим клиентам безопасные материалы по ценам производителя.
Резюме
Стартовый капитал для участия в проектах по ремонту квартир невелик. Любой человек, имеющий хоть малейшее представление о строительной и отделочной индустрии, может начать свой бизнес. Однако добиться признания клиентов и, соответственно, увеличения прибыли могут только профессионалы, способные обеспечить качество. Снижение себестоимости и временных потерь достигается за счет грамотного планирования всех этапов, качественных материалов и использования профессиональных инструментов.
detector