Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Передача права собственности на жилую площадь от одного близкого родственника другому является процедурой по купле-продаже квартиры. Целью этого акта является переход прав на недвижимость внутри семьи. Хотя такие сделки оформляются в соответствии с общими правилами отчуждения недвижимости, они имеют свои особенности, которые важно учесть.

Кто считается близкими родственниками

Перед анализом особенностей сделок купли-продажи между родственниками необходимо определить, к каким конкретно лицам относятся участники этой категории.

Современное законодательство России включает в себя понятие родного.

● супружеская пара — это мужчина и женщина, узаконившие свои отношения официальным браком;

● предков и потомков;

старших родственников и младших поколений;

● неполнородные братья и сестры могут быть как с общими родителями, так и с одним общим родителем

Когда человек официально принимает ребенка в качестве своего родного, это создает особые отношения между усыновителем и усыновленным. Их связь становится равнозначной связи между родителем и ребенком и признается в качестве кровных родственников.

Общие правила купли-продажи

Сделка по покупке-продаже жилья между родственниками осуществляется в соответствии с теми же правилами, что и сделка по покупке-продаже между незнакомыми людьми.

Схема организации процесса представлена следующим образом:

1) Первоначальные совещания между сторонами — продавцом и покупателем, где обсуждаются условия предстоящего договора купли-продажи (ДКП).

2) подготовка требуемой документации;

3) создание и оформление договора купли-продажи;

4) прохождение процедуры государственной регистрации прав в Росреестре и официальный переход собственности от лица, осуществляющего продажу, к лицу, осуществляющему покупку;

5) Завершение сделки по передаче квартиры и окончательное разрешение финансовых вопросов сторон.

Этап факультативный — это завершение предварительного контракта, который не представляет собой акт купли-продажи недвижимости, но фиксирует намерение сторон заключить данное соглашение впоследствии. Предварительный контракт часто включает в себя выплату продавцу небольшой суммы в качестве задатка.

Особенности

Продажа жилья внутри семьи часто происходит без лишних трудностей по сравнению с обычной сделкой, и это объясняется тем, что:

● гораздо легче договориться с родственниками о деталях сделки;

● посредников нанимать не нужно — стороны могут самостоятельно выбрать жилье

есть меньше вероятность быть жертвой мошенничества.

У данных сделок имеются и значительные недостатки:

Если продавец и покупатель являются близкими родственниками, то после заключения сделки покупатель не может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который был бы доступен ему в случае приобретения жилья у постороннего лица. Однако это правило не применяется в случаях, когда продавцом и покупателем являются бабушка, дедушка и внуки.

Психологический компонент оказывает значительное влияние на заключение соглашений между близкими людьми, посредством которого участники могут оказывать давление друг на друга. Например, используя свои родственные связи, покупатели настаивают на значительной скидке, или продавец затягивает с моментом передачи недвижимости. В результате, отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Необходимо также учитывать юридические ограничения для определенных ситуаций, когда речь идет о сделках между родственниками или близкими людьми.

если квартира приобретается с использованием материнского капитала, то супруги не могут быть сторонами сделки. Это обосновано тем, что согласно законодательству, если жилье приобретается с участием маткапитала, то доли в нем выделяются каждому члену семьи, владельцу сертификата маткапитала. Обычно владелец сертификата — это мать ребенка. Доли в приобретаемом объекте получают как мать, так и ее супруг, а также их дети. То есть отец в данном случае выступает как и продавец, и покупатель, что не допустимо.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, лица, являющиеся родителями, усыновителями или опекунами несовершеннолетнего, не имеют права приобретать его имущество. Несовершеннолетние и недееспособные люди не могут самостоятельно заключать сделки с недвижимостью от своего имени. Вместо них такие сделки совершают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. Таким образом, законный представитель выступает как продавец и покупатель при таком договоре. Прямое соглашение между законным представителем и недееспособным лицом запрещено в Гражданском кодексе РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

Обычно, продажа квартиры, включая сделки между родственниками, осуществляется без нотариального удостоверения. Однако, по желанию сторон, они могут обратиться к нотариусу, который поможет провести сделку правильно и обеспечит ее законность.

При наступлении особых обстоятельств, удостоверение договора по передаче прав на недвижимость становится обязательным.

Осуществляется совершение сделки по передаче доли в праве на объект собственности.

Для продажи имущества несовершеннолетнего ребенка требуется не только официальное подтверждение, но и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме этого, в случае, когда один из участников действует посредством уполномоченного представителя, необходимо обратиться к нотариусу для оформления доверенности на представителя. В этом случае нотариус удостоверит саму доверенность, а не договор.

Как переписать долю в квартире на родственника

Определение вопросов, связанных с правами общей и долевой собственности на жилплощадь, содержится в статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каждый гражданин обладает возможностью распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению, включая возможность ее продажи, сдачи в аренду или обмена. Так как операции с недвижимым имуществом часто вызывают споры, рекомендуется поручить составление договоров и других необходимых документов профессиональным юристам.

Общая и долевая собственность: отличия

Действующее законодательство относит собственность к двум категориям. Одной из них является совместная собственность, при которой каждому владельцу квартиры принадлежит на равных долях. Это обязательно указывается в документах на жилплощадь, однако конкретная доля не указывается. Например, семья из трех человек является собственниками квартиры площадью 40 квадратных метров, причем каждому принадлежит равная часть.

Владение квартирой, разделенной на доли, является формой совместной собственности. Например, в квартире площадью 40 квадратных метров, сын владеет комнатой в 10 квадратных метров, а его родители владеют оставшейся площадью, каждый по 15 квадратных метров. Собственники такой квартиры заключают между собой договор, который регулирует распоряжение их долями. Каждый владелец доли имеет право на продажу, дарение или обмен своей доли, в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможно перенаписать долю жилплощади на любое лицо, в том числе родственника, принадлежащую собственнику. Если собственники этой квартиры захотят купить долю, их желания будут рассматриваться в первую очередь. Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, дольщик должен уведомить совладельцев обо всех операциях с жилплощадью. Если владелец доли в квартире самостоятельно провел крупный ремонт или сделал другие значительные изменения в квартире, у него есть право на увеличение доли в соответствии со статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Процесс переоформления собственности на родственника

Возможно изменить долю в жилом помещении на имя либо родственника, либо владельца другой доли. Передача прав сопровождается заключением соглашения о покупке-продаже, обмене или дарении в соответствии со статьей 572 Гражданского кодекса Российской Федерации.

У дольщика есть различные возможности для осуществления операций с недвижимостью:

• Покупка и продажа. Приобрести долю у владельца может как член семьи, так и третье лицо. Однако, в соответствии с пунктом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественным правом выкупа обладают другие собственники доли в квартире, а не члены семьи (но не владельцы).
• Процесс обмена. Оформление передачи на близкого родственника или другого гражданина осуществляется по одной и той же схеме.
• Если родственник получает жилплощадь в качестве подарка, ему не нужно платить налог. Остальные участники доли не имеют преимущественного права на долю, и собственник сам решает, кому подарить жилье. Однако, если подарок оформляется на чужого человека, тот должен будет уплатить налог в размере 13%.

Как происходит переоформление доли собственника

Остальные владельцы жилья должны быть информированы о планах на перераспределение доли в будущем. Им следует предоставить письменное уведомление о всех аспектах данной сделки. В случае их неприобретения продаваемой доли в течение 10 дней, возможно переоформление жилья даже раньше установленного срока (согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Какими действиями занимается человек, обладающий долей в собственности?

• составление договора осуществляется в соответствии с требованиями законодательства
• подтверждает факт утверждения перед нотариусом;
• Регистрация прав собственности может осуществляться в МФЦ или в Росреестре России.

Какие документы нужны для переоформления доли собственника

Для того чтобы зарегистрировать сделку, необходимо предоставить определенный набор документов. Все эти документы должны быть оформлены согласно закону и при условии оплаты соответствующей услуги. Например, чтобы зарегистрировать право на продажу жилой площади в Росреестре, необходимо заплатить 2000 рублей в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации.

Для успешного завершения сделки инициатору следует представить в регистрационную комиссию следующие документы:

1. Образец заявления от каждого участника долевого строительства представлен на официальном веб-сайте Росреестра.
2. Документация, подтверждающая право собственности на часть жилого помещения.
3. Сводка из документа о жилищной ситуации, оформленная в специальной структуре.
4. Необходимо предоставить дубликаты документов, подтверждающих личность всех остальных владельцев.
5. Технический паспорт для жилой квартиры.
6. Квитанция о внесении суммы на государственный счет.
7. Дубликат документа, содержащего углашение о совершении сделки.
8. Согласие супруга (супруги) на изменение оформления.

Если документы о правах на жилплощадь были поданы в Росреестр, регистрация изменений будет завершена в течение 10 дней. В случае, если заявление было подано в МФЦ, срок регистрации составит 12 дней. Начало этого периода отсчитывается от дня, когда заявка была зарегистрирована.

Как переписать долю в квартире на ребенка

Несовершеннолетние граждане, не достигшие совершеннолетия, не признаются юридически дееспособными и их ответственность лежит на плечах родителей. При передаче доли на несовершеннолетнего ребенка, не достигшего 14-летнего возраста, договор будет подписан родителями (усыновителями, опекунами) от имени ребенка. Никаких требований к личному присутствию ребенка в Росреестре или МФЦ не предъявляется. Дети, старше 14, но младше 18 лет, имеют право ставить свою подпись на документах, однако родители должны заверить ее своей собственной подписью.

Доверьте свою задачу опытным специалистам. Юристы справятся с заказом в соответствии с вашей указанной ценой. Вам не нужно будет изучать правовые нормы, читать публикации или разбираться в вопросе самостоятельно.

Ваши заботы решат опытные юристы.