Многие коммерческие организации работают на арендованных, а не на собственных площадях. При этом при заключении договора аренды внимание уделяется арендной плате, сроку действия и условиям расторжения договора. Однако существует еще множество вопросов, которые необходимо согласовать в договоре, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Уточняем, что именно мы арендуем
В договоре аренды должно быть четко определено, какое имущество передается во временное владение, а какое будет временно использоваться арендатором для целей доставки. Поэтому необходимо согласовать предмет аренды. Таким объектом, то есть арендованным имуществом, могут быть капитальные строения (здания, сооружения), обособленные помещения и их части (далее — недвижимость). После заключения договора они используются для размещения торговых объектов.
Строение — это система зданий (емкостных, высотных, плоскостных, линейных или комбинированных), последовательно связанных с землей, несущих и в некоторых случаях состоящих из окружающих конструкций. Имеют исключительно нежилое назначение и могут использоваться для потребительских функций.
Изолированное помещение — внутренняя часть капитального строения, то есть (в целом):
— отделена от других смежных частей здания перекрытиями, стенами и перегородками
— имеет самостоятельные входы из вспомогательных помещений (например, тамбуров, лифтовых холлов) или общественных пространств (например, прилегающих территорий, дорог). Облегчение, продвижение, удобства, дороги,
— Назначение, расположение в здании и его площадь описаны в документе ЕГРН.
Чтобы считаться ассоциированным договором, в него должны быть включены элементы, которые четко идентифицируют арендуемое имущество. К ним относятся:
— иные характеристики объекта недвижимости в соответствии с законодательством.
Если в аренду сдаются помещения (их части), то помимо сведений о здании (строении), в котором они расположены, в договоре может быть указано
Определение действий при смене собственника имущества.
Как и любое другое имущество, недвижимость может сменить собственника. Если договор уже заключен, такое изменение является основанием не для расторжения договора, а для изменения его условий. Арендатор продолжает пользоваться имуществом, и новый владелец не может этому препятствовать (но он получает право на получение платежей за пользование).
Однако если арендатор не знает о смене собственника, он может продолжать платить арендную плату предыдущему владельцу (с которым был заключен договор). Если впоследствии предыдущий владелец отказывается вернуть ошибочно переданную сумму, ее можно взыскать только в судебном порядке (как неосновательное обогащение). Это может занять много времени и повлечь за собой определенные расходы.
Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре можно предусмотреть пункт, согласно которому арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права собственности на арендованное имущество. Не лишним будет предусмотреть ответственность за несоблюдение этого условия.
Поддержание имущества в хорошем состоянии
По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, ремонтировать его за свой счет и взимать плату за содержание имущества, если законом или договором аренды не определено иное.
Следовательно, стороны вправе договориться о заключении договора.
— Правила, виды, объем, периодичность задач и периодичность задач по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии,
— В каких случаях требуется обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии (в том числе возможность распределить эту обязанность между ними, а также возможность указать перечень задач каждой из сторон),
— нести расходы по поддержанию арендованного имущества в надлежащем состоянии.
Соглашения о расходах могут предусматривать, что.
(a) расходы по содержанию имущества частично покрываются за счет самого содержания
(b) расходы по содержанию помещения в хорошем состоянии несет одно место, а другое место оказывает поддержку.
(c) Расходы на содержание имущества делятся между сторонами.
Если обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии возлагается на одну сторону, а осуществление расходов (полностью или частично) — на другую, целесообразно согласовать
— Максимальный размер расходов, подлежащих возмещению,
— порядок и условия соглашения, касающиеся необходимости выполнения определенных работ; и
— порядок и условия возмещения с другой стороны части расходов на поддержание имущества в надлежащем состоянии.