Я являюсь производителем недвижимости. Имею ли я право заключать договоры с потенциальными клиентами? Что меня ограничивает и чем ограничивает федеральный закон. 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве общественных зданий и иного имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»?
Если средства получены от лица, которое не имеет на это права или нарушает установленный порядок, сделка может быть признана недействительной по требованию акционера. Такому лицу может быть предложено незамедлительно возвратить переданные ему денежные средства с уплатой двойного размера процентов, предусмотренных статьей 2 Закона 4412/2016. 395 ГК РФ о процентах и компенсации сверх суммы процентов 395 ГК РФ (ч. 2 ст. 1 п. 1 ст. 3 Закона о госстроительстве и благоустройстве)» (далее — Закон № 214-ФЗ) — утв. из суда по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве квартир и иных объектов недвижимости. (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г.).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (п. 1 ст. 1 Закона № 214 ФЗ).
Однако на практике встречаются договоры бронирования квартир, которые часто приводят к судебным спорам. Бронирование квартиры осуществляется на основании необязательного договора. Это дает исполнителю право на приобретение имущества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 3 статьи 429), то есть право на получение имущества с предоставлением его исполнителем заказчику. Безусловное предложение, выраженное в неконкретном предложении, путем проведения необъяснимого тендера.
Моментом исполнения обязательства подрядчика по бронированию квартиры следует считать дату заключения основной сделки, указанной в соответствующем договоре. Если такая основная сделка была заключена между сторонами до оказания услуги по бронированию квартиры, то считается, что компания исполнила свое обязательство перед заказчиком по бронированию квартиры. Иными словами, она имеет право на получение. вознаграждение за фактически оказанные услуги. Исполнитель также считается исполнившим свои обязательства перед потребителем, даже если основная сделка по приобретению объекта не была заключена, поскольку потребитель сам отказался от нее (Апелляционное определение судьи Московского суда от 07. 2014 № 07.
В договоре хранения исполнитель определяет вознаграждение как вознаграждение за бронирование объекта заказчика на согласованный срок. Выполнение своих обязательств обеспечивает компании право на получение вознаграждения в полном объеме. Это исключает возможность клиента требовать причитающуюся ему сумму, за исключением случаев, когда не по своей вине клиент так и не получил положенную ему квартиру (постановление Апелляционного суда г. Москвы от 04. 08. 2015).
Соглашение о резервировании не является договором присоединения к данной главе, а лишь фиксирует намерение сторон заключить такое соглашение. Таким образом, согласно тексту, «основной договор» — это договор об участии в капитале, который предполагает два обязательства для контрагентов подрядчика Будущее Обязательство физического лица из договора на удержание заключается в оплате удержания.
Можно выделить следующие риски, возникающие при заключении договора на удержание квартиры с подрядчиком по недвижимости
1. договор удержания на практике является предварительным и определяет лишь намерение сторон заключить в будущем договор участия в долевом строительстве
2. договоры содержания не подлежат государственной регистрации, поэтому существует риск двойных продаж. 3.
3. из предыдущего пункта следует, что при отсутствии договора регистрации не возникает никаких конкретных прав, которые не являются конкретными правами по закону. 214-ФЗ.
Однако судебная практика выработала специальные механизмы защиты акционеров от недобросовестного поведения контрагентов. Согласно письму Верховного суда РФ от 30 января 2013 г. 7-ВС-368/13, действие закона 214-ФЗ распространяется также на сделки по перекачке денежных средств гражданами иными способами (предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в сфере строительства, договоры на строительство квартир или инвестирование в иные объекты недвижимости, займы, выданные с 1 апреля 2005 года в счет погашения кредита, обязательств по которым они погашаются путем передачи в собственность другого имущества жилого дома или иного недвижимого имущества.
ВС объяснил, какие проценты можно взыскать с неторопливого застройщика
В течение восьми месяцев подрядчик не исполнял решение суда о выплате денег покупателю за несвоевременную передачу ключей от квартиры. Он решил снова подать в суд и попытался взыскать с компании проценты, а также компенсацию «потребителю» за неисполнение решения и штрафы. В итоге дело пришлось рассматривать Верховному суду. Верховный суд разъяснил, на какие суммы можно начислять проценты, а на какие нет, и нужно ли компенсировать штраф.
В феврале 2013 года Ирина Воробьева* купила квартиру в строящемся доме. Подрядчик — ООО «Дальпитерстрой» — должен был передать ключи до 1 января 2015 года, но не сделал этого. Тогда покупатель решил взыскать санкции за просрочку.
В ноябре 2017 года Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга частично удовлетворил иск Боровьева (дело № 2-4083/2017). Он взыскал с подрядчика неустойку в размере 730 000 рублей, 10 000 рублей, компенсацию за несмертельный вред здоровью, 370 000 руб. несовершеннолетнего «потребителя», 10, 000 руб. судебных расходов и 150 руб. почтовых расходов.
Решение вступило в силу 29 декабря 2017 года, но «Дальпитастрой» исполнил его только через восемь месяцев — 27 августа 2018 года. Впоследствии Воробьева подала еще один иск. На этот раз он просил суд взыскать с контрагентов проценты за пользование чужими денежными средствами.
Меры защиты не являются способом обогащения.
Пушкинский районный суд частично удовлетворил новую жалобу. Он согласился взыскать проценты на сумму почтовых расходов и расходов на представителя — всего 497 рублей. Первокурсник взыскал в пользу Воробьевой 162 рубля в качестве расходов на юридические услуги.
Областной суд отказался компенсировать ему проценты, неустойку и штрафы, указанные в заявлении. Он также отказался взыскать с обвиняемого отдельную компенсацию «потребителю» за неуплату и еще один штраф. На этот раз компания нарушила право Воробьевой на исполнение судебных решений, а не ее права как потребителя, заявил первый суд.
С этим согласились Санкт-Петербургский городской суд и Третий апелляционный суд. Меры по защите нарушенного права не должны служить средством обогащения одной стороны за счет другой, подчеркивается в апелляции. Исход спора не устроил Воробьеву, и она обратилась в Верховный суд.
Права потребителей и проценты
Законная или договорная неустойка и проценты согласно статье 395 Гражданского кодекса напомнили Верховному суду, что они являются результатом неисполнения обязательств или побуждений. Иными словами, проценты по статье 395 ГК РФ не могут быть применены к судебному решению, поскольку имеют одинаковую природу. То же самое относится к штрафам и неустойкам. Однако проценты должны начисляться за несвоевременную оплату расходов, заявили трое судей под председательством Сергея Асташова.
Таким образом, судьи решили, что суд не начислял проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса о судебных решениях, а правильно взыскал расходы исходя из «потребительского» размера штрафа.
С другими выводами суда нижестоящей инстанции граждане не согласились. Согласно статье 151 Гражданского кодекса, суд может обязать нарушителя возместить моральный вред деньгами. После исполнения такого судебного решения у должника возникает денежное обязательство. Если он его не исполняет, то, по мнению судьи, должен выплатить проценты на взысканную сумму.
На штрафы и вычеты проценты начисляться не могут, но нерукотворная компенсация должна быть взыскана, постановил Верховный суд.
Верховный суд также постановил, что отказ трех главных судов получить от подрядчика отдельную компенсацию за неустойку и отдельные штрафы был «необоснованным». Данные правоотношения возникли в связи с тем, что ответчик не исполнил свои обязательства перед потребителями. Политический совет добавил, что взыскание ранее выплаченных компенсаций и штрафов не освобождает от ответственности за последующие нарушения.
Верховный суд частично отменил закон о трех пунктах и направил дело на новое рассмотрение в окружной суд. В то же время Университет политологии заявил, что размер расходов, взысканных после окончательного разрешения спора, также должен быть пересмотрен (дело № 78-кг21-7-кз).
В комментарии Игоря Серкина из юридической фирмы «Клиффклифф Федерал Рейтингс» говорится, что вывод Верховного суда о возможности взыскания штрафов и компенсаций за штрафы и неустойки по делам предыдущих судебных разбирательств является значимым. (Группа «Фармацевтика и здравоохранение и технологии») Группа 48 на основе выручки. x С ним согласна Жанна Гринева из Национальной юридической службы «Амулекс». x Группа «Банкротство (реструктуризация и консультирование)» x Отметим, что такой подход не является принципиально новым. Верховный суд и раньше обращал внимание на такую возможность (например, в деле 8 кг19-5, где позиция все ниже.
*Имена и фамилии изменены автором.
Применение статьи 395 ГК РФ при несвоевременной передаче квартиры по ДДУ
Можно ли применять расчеты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ? Также возможно ли одновременное взыскание санкций за просрочку сдачи квартиры по ДДУ, если деньги были уплачены в срок, но квартира не была сдана в соответствии с договором?
Ответы юристов (1)
Согласно ст. 395 ЗК РФ, если деньги уплачены в срок, но вещь надлежащего качества не передана, покупатель вправе потребовать исполнения обязательства или возврата уплаченной суммы. С учетом стоимости приобретения одного объекта аналогичного качества.
В то же время за несвоевременную передачу квартиры по ДДУ можно потребовать уплаты штрафа, рассчитанного на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Помимо суммы, рассчитанной в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ, может быть применена уголовная ответственность. Однако в некоторых случаях необходимо учитывать условия договора и доказывать факт распространения обязательств на другие части договора.
Для решения данного вопроса необходимо направить следующие документы
Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ, если деньги уплачены в срок, а взамен получены не все оговоренные вещи, потребитель вправе потребовать не своевременной передачи объекта, а компенсации. Однако возможность применения данной статьи зависит от условий, указанных в договоре. Поэтому необходимо проанализировать договор и определить, указано ли в нем, что в случае задержки доставки объекта оплата переходит в статус компенсации.
Что касается взыскания уголовной статьи за просрочку сдачи квартиры по ДДУ, то правомерно, если условия данной уголовной статьи были указаны в договоре. В этом случае также необходимо проанализировать условия договора. Если в нем не предусмотрена возможность взыскания уголовной статьи, то ее взыскание может быть недопустимым.
Для решения вопроса о возмещении убытков за ненадлежащее или неполное исполнение обязательства в данном случае применяется статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Для решения вопроса о неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ (совместному) следует обратить внимание на соответствующие статьи правового кодекса нормативного правового акта, в соответствии с которым был заключен договор ДДУ. Кроме того, следует изучить положения судебной практики, имеющие отношение к данному вопросу.
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги юристов
Консультация может быть полезна, если