Нанимая управляющую компанию для обслуживания многоквартирного дома, собственник помещения заключает с ней обязательный договор управления. Что делать, если условия договора не позволяют управляющей компании и жильцу общаться? Вы можете адаптировать и, возможно, расторгнуть договор. В этой статье мы расскажем, как именно это сделать.
Внесение изменений в договор управления МКД: почему и как это делается
Во-первых, отношения между управляющей организацией и собственником квартиры регулируются заключенным между ними договором управления. Чтобы максимально удовлетворить каждую из сторон, этот документ нуждается в тщательном согласовании.
Участники договора
Если собственник квартиры в многоквартирном доме не воспользовался правом на создание идентификатора, он обычно выбирает вариант заключения договора управления с профессиональной компанией. Однако в связи с существованием кооперативов по обслуживанию дома к делу может быть привлечено и УО. Я согласен с тем, что в этом случае подписывает ТСЖ.
Подробную информацию о том, кто может выступать в качестве стороны договора, дает статья 162 ЖК РФ.
Если ТСЖ нет, то договор с управляющей компанией подписывает непосредственно собственник. Здесь договор может быть подписан индивидуально с каждым владельцем квартиры или в одном экземпляре с председателем совета МФБ. Управляющие компании хорошо знакомы с первым вариантом, а второй позволяет сэкономить много времени и денег. Действующие правила позволяют АК организовать заключение договора управления квартирой с председателем совета. Как это делается — читайте в специальной статье в MFB Management Magazine.
Условия договора, права и обязанности УК
При заключении договора управляющая компания обязуется
Согласно Конвенции об управлении МФБ, управляющая организация также имеет право
Управляющая компания может осуществлять и другие права, если они соответствуют действующему законодательству.
Порядок отчета о работе УК, ошибки и решения
Управляющие компании регулярно предоставляют жильцам отчеты о своей деятельности. Порядок предоставления таких отчетов обычно определяется договором управления. Они составляются регулярно в определенные даты или после выполнения определенных задач.
Экспозиция — это комплексное и всестороннее описание состояния здания и общего имущества в материально-техническом плане. Среди прочего, в нем содержится информация о
В отчете также приводятся сметы расходов на программы будущих периодов.
О типичных ошибках в отчете ОС и рекомендациях по их избежанию можно прочитать в статье в журнале MFB Management.
Как вносить изменения в договор
Договор об управлении МФБ может быть изменен двумя способами.
Новые условия оформляются в виде отдельного соглашения, которое подписывается в том же порядке, что и оригинал DA. Соответственно, к договору управления есть приложение с подписями обеих сторон. Успех такого соглашения зависит от доброй воли каждого участника. Если необходимые подписи не получены от собственника, наличие изменения в договоре управления не признается.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признает свободу граждан и организаций заключать договоры. Недопустимо принуждение к заключению договора, если только такая возможность не определена законом или добровольно-приемлемыми обязательствами.
Если УК не удалось добиться изменения соглашения об управлении в договоре сторон, она может попытаться решить этот вопрос в судебном порядке. Судебное разбирательство возможно в двух случаях.
Цена договора управления
При заключении договора управления МФБ необходимо определить его цену. Она будет зависеть от стоимости фактически выполняемых работ и оказываемых услуг, а также от счетов за ЖКУ.
При заключении договора целесообразно указать размер оплаты за содержание дома и прописать порядок определения цены договора. Если размер платы за содержание жилья подлежит корректировке, в договоре должна быть прописана методика корректировки. Индекс можно выбрать самостоятельно, но рекомендуется, чтобы он был равен уровню инфляции, указанному РОССТАТом.
Подробнее о том, как работать с твердыми и мягкими ценами в договорах, вы можете узнать из статей на эту тему в нашем журнале.
Расторжение договора и его последствия
Если УК не вносит изменения в договор управления МКД, а работа на текущих условиях чревата убытками, остается крайняя мера — отказ от сотрудничества с домом. Делается это путем одностороннего расторжения договора. Осуществить этот процесс непросто.
Договоры управления МКД могут быть расторгнуты двумя способами
Подробнее о каждом из способов и деликатных оттенках их применения вы можете прочитать в отдельной статье МФБ Менеджмент.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ договоры управления многоквартирными домами действуют до пяти лет. Сложность расторжения договора по инициативе СД связана прежде всего с тем, что многоквартирный дом не должен остаться без собственника. Обязанности прежней управляющей организации сохраняются до тех пор, пока собственник не выберет новую управляющую компанию или другой вариант управления. Подробнее о негативных последствиях расторжения договора управления и о том, как их минимизировать, читайте в статье, посвященной этому вопросу.
Услуги и образцы документации для юристов компании в правовой системе